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lunedì 23 agosto 2010
venerdì 2 aprile 2010
Milano la privacy dell'assemblea di condominio
Essa può deliberare interventi innovativi, opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, o ancora può decidere di promuovere o resistere ad una lite, votare per l’adozione o la modificazione del regolamento di condominio.
I condomini, intesi quali proprietari (o usufruttuari) dell’unità immobiliare ubicata nel condominio, hanno diritto (a pena d’invalidità delle deliberazioni) di partecipare all’assemblea.
Tecnicamente l’occupante un’unità immobiliare (si pensi al coniuge non proprietario, nel caso d’appartamento in separazione dei beni) deve essere considerato estraneo al condominio.
La partecipazione può essere diretta o per delega.
La delega, salvo diversa disposizione del regolamento di condominio, può essere conferita a qualunque soggetto, sia esso l’amministratore, un altro condomino, un estraneo al condominio (si faccia riferimento all’ipotesi del coniuge di cui sopra).
In sostanza all’assemblea può partecipare un condomino o una persona di sua fiducia.
Al di fuori di questi casi che cosa accade se, per necessità, si deve far partecipare all’adunanza un estraneo al condominio, nel senso sopra specificato?
Si pensi alla presenza di un avvocato nel caso in cui i condomini debbano decidere su una iniziativa legale, o al tecnico incaricato di spiegare la vantaggiosità della dismissione dell’impianto di riscaldamento centralizzato, ecc.
In questi casi, in seguito al recepimento della normativa comunitaria in materia di protezione dei dati personali (la così detta privacy, il riferimento normativo attuale è il d.lgs n. 196/03), ci si è posti il problema della legittimità della presenza di estranei all’assemblea.
In effetti i condomini, vista la delicatezza di alcuni temi, potrebbero, a giusta ragione, vantare il diritto di discutere tra loro, senza alcuna interferenza esterna nelle vicende che li riguardano.
Si pensi, ad esempio, alla necessità di dover deliberare su una causa da intraprendere.
La presenza di estranei nella stessa assemblea, ad esempio di un tecnico chiamato per parlare di altri argomenti, potrebbe essere inopportuna.
Si è occupato della vicenda il Garante per la protezione dei dati personali, il quale, con un provvedimento del 18 maggio 2006 ha affermato che ha affermato che possono comunque partecipare all’assemblea soggetti terzi (ad esempio, tecnici o consulenti) per trattare i punti all’ordine del giorno per i quali i partecipanti ne ritengano necessaria la presenza (cfr. Provv. 19 maggio 2000, cit.); con l’assenso dei partecipanti o sussistendo le condizioni previste da specifiche disposizioni normative (quale ad esempio l’art. 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392 sulla disciplina delle locazioni di immobili urbani) potrà partecipare all’assemblea il conduttore di un immobile del condominio.
In sostanza gli estranei al condominio (tecnici, legali, inquilini, ecc.) potranno partecipare all’assemblea:
a)solo per il tempo necessario ad discutere l’argomento all’ordine del giorno inerente le questioni di loro interesse;
b)in tutti quei casi indicati espressamente indicati dalla legge (es. per gli inquilini questioni relative all’uso dell’impianto di riscaldamento);
c)in tutte quelle altre circostanze in cui vi sia l’esplicito consenso dei condomini
I condomini, intesi quali proprietari (o usufruttuari) dell’unità immobiliare ubicata nel condominio, hanno diritto (a pena d’invalidità delle deliberazioni) di partecipare all’assemblea.
Tecnicamente l’occupante un’unità immobiliare (si pensi al coniuge non proprietario, nel caso d’appartamento in separazione dei beni) deve essere considerato estraneo al condominio.
La partecipazione può essere diretta o per delega.
La delega, salvo diversa disposizione del regolamento di condominio, può essere conferita a qualunque soggetto, sia esso l’amministratore, un altro condomino, un estraneo al condominio (si faccia riferimento all’ipotesi del coniuge di cui sopra).
In sostanza all’assemblea può partecipare un condomino o una persona di sua fiducia.
Al di fuori di questi casi che cosa accade se, per necessità, si deve far partecipare all’adunanza un estraneo al condominio, nel senso sopra specificato?
Si pensi alla presenza di un avvocato nel caso in cui i condomini debbano decidere su una iniziativa legale, o al tecnico incaricato di spiegare la vantaggiosità della dismissione dell’impianto di riscaldamento centralizzato, ecc.
In questi casi, in seguito al recepimento della normativa comunitaria in materia di protezione dei dati personali (la così detta privacy, il riferimento normativo attuale è il d.lgs n. 196/03), ci si è posti il problema della legittimità della presenza di estranei all’assemblea.
In effetti i condomini, vista la delicatezza di alcuni temi, potrebbero, a giusta ragione, vantare il diritto di discutere tra loro, senza alcuna interferenza esterna nelle vicende che li riguardano.
Si pensi, ad esempio, alla necessità di dover deliberare su una causa da intraprendere.
La presenza di estranei nella stessa assemblea, ad esempio di un tecnico chiamato per parlare di altri argomenti, potrebbe essere inopportuna.
Si è occupato della vicenda il Garante per la protezione dei dati personali, il quale, con un provvedimento del 18 maggio 2006 ha affermato che ha affermato che possono comunque partecipare all’assemblea soggetti terzi (ad esempio, tecnici o consulenti) per trattare i punti all’ordine del giorno per i quali i partecipanti ne ritengano necessaria la presenza (cfr. Provv. 19 maggio 2000, cit.); con l’assenso dei partecipanti o sussistendo le condizioni previste da specifiche disposizioni normative (quale ad esempio l’art. 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392 sulla disciplina delle locazioni di immobili urbani) potrà partecipare all’assemblea il conduttore di un immobile del condominio.
In sostanza gli estranei al condominio (tecnici, legali, inquilini, ecc.) potranno partecipare all’assemblea:
a)solo per il tempo necessario ad discutere l’argomento all’ordine del giorno inerente le questioni di loro interesse;
b)in tutti quei casi indicati espressamente indicati dalla legge (es. per gli inquilini questioni relative all’uso dell’impianto di riscaldamento);
c)in tutte quelle altre circostanze in cui vi sia l’esplicito consenso dei condomini
sabato 14 novembre 2009
Il regolamento condominiale
Il regolamento di condominio è molto importante in quanto disciplina la vita condominiale.
All'interno del regolamento di condominio sono contenute le norme che disciplinano i servizi e le parti comuni, l’attività dell’amministratore e quella dell’assemblea condominiale.
Sono allegate al regolamento di condominio le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese.
In pratica, il regolamento di condominio, può essere considerata la legge interna dei condomini. Una legge speciale rispetto alla normativa generale dettata dal codice civile.
Quando i condomini sono più di dieci e l’assemblea nulla delibera in proposito, ogni condomino può interessarsi della redazione del regolamento condominiale.
Il regolamento di condominio è obbligatorio nel caso che il numero di condomini sia superiore a dieci, e facoltativo in ogni altro caso; se i condomini sono solo due, possono trovare applicazione, in virtù del rinvio di cui all'art. 1139, le disposizioni sulla comunione.
L’articolo 1138 c.c. prevede l’obbligo di redigere un regolamento di condominio quando vi sono più di dieci condomini. Diversamente la sua redazione è facoltativa da parte dei condomini, ma una volta predisposto verranno applicate le stesse regole e norme previste per quello obbligatorio e avrà la stessa efficacia.
Il regolamento condominiale non può limitare o condizionare il diritto dei condomini sulla cosa comune, a meno che non siamo previste in un regolamento contrattuale.
Le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 2, c.c. (Cass. Civ. 943/1999).
All'interno del regolamento di condominio sono contenute le norme che disciplinano i servizi e le parti comuni, l’attività dell’amministratore e quella dell’assemblea condominiale.
Sono allegate al regolamento di condominio le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese.
In pratica, il regolamento di condominio, può essere considerata la legge interna dei condomini. Una legge speciale rispetto alla normativa generale dettata dal codice civile.
Quando i condomini sono più di dieci e l’assemblea nulla delibera in proposito, ogni condomino può interessarsi della redazione del regolamento condominiale.
Il regolamento di condominio è obbligatorio nel caso che il numero di condomini sia superiore a dieci, e facoltativo in ogni altro caso; se i condomini sono solo due, possono trovare applicazione, in virtù del rinvio di cui all'art. 1139, le disposizioni sulla comunione.
L’articolo 1138 c.c. prevede l’obbligo di redigere un regolamento di condominio quando vi sono più di dieci condomini. Diversamente la sua redazione è facoltativa da parte dei condomini, ma una volta predisposto verranno applicate le stesse regole e norme previste per quello obbligatorio e avrà la stessa efficacia.
Il regolamento condominiale non può limitare o condizionare il diritto dei condomini sulla cosa comune, a meno che non siamo previste in un regolamento contrattuale.
Le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 2, c.c. (Cass. Civ. 943/1999).
giovedì 1 ottobre 2009
Testo di riforma del condominio all'esame del Senato
Ddl Senato 71
Torna la riforma delle norme sul condominio. Fra le novità, maggioranze ridotte in assemblea, diritto di voto agli inquilini sulle decisioni ordinarie e non piщ solo in materia di riscaldamento, incarico biennale all'amministratore, contabilità più facile da interpretare. Novità anche in materia di morosità. Obbligatorio, anche, il ricorso al conto corrente condominiale.
Il testo è in esame e potrebbe cambiare totalmente o non essere mai approvato.
Torna la riforma delle norme sul condominio. Fra le novità, maggioranze ridotte in assemblea, diritto di voto agli inquilini sulle decisioni ordinarie e non piщ solo in materia di riscaldamento, incarico biennale all'amministratore, contabilità più facile da interpretare. Novità anche in materia di morosità. Obbligatorio, anche, il ricorso al conto corrente condominiale.
Il testo è in esame e potrebbe cambiare totalmente o non essere mai approvato.
martedì 9 giugno 2009
Il regolamento condominiale
Il regolamento di condominio è molto importante in quanto disciplina la vita condominiale.
All'interno del regolamento di condominio sono contenute le norme che disciplinano i servizi e le parti comuni, l’attività dell’amministratore e quella dell’assemblea condominiale.
Sono allegate al regolamento di condominio le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese.
In pratica, il regolamento di condominio, può essere considerata la legge interna dei condomini. Una legge speciale rispetto alla normativa generale dettata dal codice civile.
Quando i condomini sono più di dieci e l’assemblea nulla delibera in proposito, ogni condomino può interessarsi della redazione del regolamento condominiale.
Il regolamento di condominio è obbligatorio nel caso che il numero di condomini sia superiore a dieci, e facoltativo in ogni altro caso; se i condomini sono solo due, possono trovare applicazione, in virtù del rinvio di cui all'art. 1139, le disposizioni sulla comunione.
L’articolo 1138 c.c. prevede l’obbligo di redigere un regolamento di condominio quando vi sono più di dieci condomini. Diversamente la sua redazione è facoltativa da parte dei condomini, ma una volta predisposto verranno applicate le stesse regole e norme previste per quello obbligatorio e avrà la stessa efficacia.
Il regolamento condominiale non può limitare o condizionare il diritto dei condomini sulla cosa comune, a meno che non siamo previste in un regolamento contrattuale.
Le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 2, c.c. (Cass. Civ. 943/1999)
All'interno del regolamento di condominio sono contenute le norme che disciplinano i servizi e le parti comuni, l’attività dell’amministratore e quella dell’assemblea condominiale.
Sono allegate al regolamento di condominio le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese.
In pratica, il regolamento di condominio, può essere considerata la legge interna dei condomini. Una legge speciale rispetto alla normativa generale dettata dal codice civile.
Quando i condomini sono più di dieci e l’assemblea nulla delibera in proposito, ogni condomino può interessarsi della redazione del regolamento condominiale.
Il regolamento di condominio è obbligatorio nel caso che il numero di condomini sia superiore a dieci, e facoltativo in ogni altro caso; se i condomini sono solo due, possono trovare applicazione, in virtù del rinvio di cui all'art. 1139, le disposizioni sulla comunione.
L’articolo 1138 c.c. prevede l’obbligo di redigere un regolamento di condominio quando vi sono più di dieci condomini. Diversamente la sua redazione è facoltativa da parte dei condomini, ma una volta predisposto verranno applicate le stesse regole e norme previste per quello obbligatorio e avrà la stessa efficacia.
Il regolamento condominiale non può limitare o condizionare il diritto dei condomini sulla cosa comune, a meno che non siamo previste in un regolamento contrattuale.
Le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 2, c.c. (Cass. Civ. 943/1999)
sabato 2 maggio 2009
Le tabelle millesimali
Le tabelle millesimali
A cura dell'Associazione A.R.A.I.
Le tabelle millesimali hanno la funzione di determinare il valore delle singole unità immobiliari e di conseguenza il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell'intero edificio ai fini della ripartizione delle spese e della formazione della volontà dell'organo assembleare.
In virtù di quanto dispone l'art. 68 att. c.c. "per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell’accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano".
Le tabelle millesimali possono essere contenute in un regolamento contrattuale perché predisposte dal costruttore o redatte successivamente per volontà dei singoli condomini. In entrambi i casi la formazione delle tabelle integra un vero e proprio negozio di natura contrattuale, che, andando a riguardare il diritto di comproprietà dei singoli sulle parti comuni, richiede per l’approvazione o modifica l’unanimità. Qualora vi fossero disaccordi e non si potesse arrivare alla formazione delle tabelle millesimali, è previsto che anche un solo condomino possa rivolgersi all’autorità giudiziaria che, procedendo alla redazione tramite un perito, rende obbligatorie per tutti i condomini le tabelle.
Vi sono vari tipi di tabelle millesimali.
La più importante è sicuramente quella di proprietà che esprime il rapporto tra i valori delle singole unità immobiliari, espresse appunto in millesimi. In quasi tutti i condomini ormai vi sono, oltre la tabella di proprietà, altre tabelle, tutte relative ai servizi ed agli impianti comuni regolandone le varie spese di gestione (es. riscaldamento, scale, androne, ascensore, portierato, autoclave ecc …).
La redazione delle tabelle millesimali dovrebbe possibilmente essere affidata ad un tecnico in quanto occorre attuare un accurato studio dello stabile, effettuare le planimetrie delle varie unità immobiliari, e procedere poi all’esame delle caratteristiche qualitative, che, a loro volta, incideranno sulla scelta dei valori dei cosiddetti coefficienti riduttori.
Tali coefficienti, definiti da una circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n°12480/66, sono detti di differenziazione ed indicano con 1 il valore normale medio, che può essere aumentato o diminuito secondo se le caratteristiche qualitative hanno più o meno importanza.
Criteri di determinazione.
Nella determinazione di una tabella millesimale non ha alcuna importanza il calcolo esatto dei valori Lire/Mq., o delle superfici o dei volumi, quanto invece il rapporto tra i valori o superfici o volumi delle unità immobiliari. Non vanno tenuti in considerazione il canone di locazione, lo stato di manutenzione o i miglioramenti apportati nel tempo all’unità immobiliare.
L’applicazione dei vari "coefficienti di riduzione", alla superficie o volume reale delle singole unità immobiliari, trasforma tale superficie da reale in virtuale o volume virtuale.
La quota millesimale relativa ad ogni unità immobiliare deriva dal rapporto tra la superficie virtuale della u. i. e la somma di tutte le superfici virtuali di tutte le u. i., secondo coefficienti prestabiliti.
Prendiamo ora in esame i vari coefficienti applicabili:
1. Coefficiente di destinazione o categoria catastale: viene utilizzato solamente se nello stesso immobile sono presenti unità immobiliari di diverse categorie catastali.
2. Coefficiente di utilizzazione: identifica il particolare uso dei singoli ambienti dell’u.i..
3. Coefficiente di altezza: si applica se l’altezza interna è diversa tra le varie u. i., in questo caso si dovrà calcolare il volume e non la superficie.
4. Coefficiente di orientamento: tiene conto degli effetti connessi ai punti cardinali, e si applica se l’edificio comprende più u. i. per piano, ciascuno con diversa esposizione.
5. Coefficiente di esposizione e prospetto: viene preso in considerazione se le varie u. i. di un edificio hanno una veduta differente secondo che abbiano il prospetto panoramico, su strada principale, secondaria, chiostrine, pozzi di luce ecc.
6. Coefficiente di piano: considera gli effetti che derivano ad una u. i. in relazione alla sua altezza dal suolo, e dipende dal fatto che l’immobile abbia o meno l’ascensore.
7. Coefficiente di funzionalità: si applica se è evidente la razionalità e funzionalità degli spazi tra le varie u.i. dell’edificio.
8. Coefficiente di luminosità: tiene della quantità di luce che penetra nei vari ambienti, dipende dall’altezza del piano, e si ottiene dal rapporto della superficie dell’ambiente per la misura delle varie finestre.
Dopo aver definito l’applicazione dei vari coefficienti, che esprimono le differenze qualitative tra le varie u.i., questi si moltiplicheranno tra loro, al fine di avere un unico coefficiente, detto globale, che servirà per determinare la superficie o volume reale e dunque le quote millesimali di ogni u.i..
I valori, determinanti le quote millesimali, (ex art. 69 att. c.c.) "possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano".
A cura dell'Associazione A.R.A.I.
Le tabelle millesimali hanno la funzione di determinare il valore delle singole unità immobiliari e di conseguenza il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell'intero edificio ai fini della ripartizione delle spese e della formazione della volontà dell'organo assembleare.
In virtù di quanto dispone l'art. 68 att. c.c. "per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell’accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano".
Le tabelle millesimali possono essere contenute in un regolamento contrattuale perché predisposte dal costruttore o redatte successivamente per volontà dei singoli condomini. In entrambi i casi la formazione delle tabelle integra un vero e proprio negozio di natura contrattuale, che, andando a riguardare il diritto di comproprietà dei singoli sulle parti comuni, richiede per l’approvazione o modifica l’unanimità. Qualora vi fossero disaccordi e non si potesse arrivare alla formazione delle tabelle millesimali, è previsto che anche un solo condomino possa rivolgersi all’autorità giudiziaria che, procedendo alla redazione tramite un perito, rende obbligatorie per tutti i condomini le tabelle.
Vi sono vari tipi di tabelle millesimali.
La più importante è sicuramente quella di proprietà che esprime il rapporto tra i valori delle singole unità immobiliari, espresse appunto in millesimi. In quasi tutti i condomini ormai vi sono, oltre la tabella di proprietà, altre tabelle, tutte relative ai servizi ed agli impianti comuni regolandone le varie spese di gestione (es. riscaldamento, scale, androne, ascensore, portierato, autoclave ecc …).
La redazione delle tabelle millesimali dovrebbe possibilmente essere affidata ad un tecnico in quanto occorre attuare un accurato studio dello stabile, effettuare le planimetrie delle varie unità immobiliari, e procedere poi all’esame delle caratteristiche qualitative, che, a loro volta, incideranno sulla scelta dei valori dei cosiddetti coefficienti riduttori.
Tali coefficienti, definiti da una circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n°12480/66, sono detti di differenziazione ed indicano con 1 il valore normale medio, che può essere aumentato o diminuito secondo se le caratteristiche qualitative hanno più o meno importanza.
Criteri di determinazione.
Nella determinazione di una tabella millesimale non ha alcuna importanza il calcolo esatto dei valori Lire/Mq., o delle superfici o dei volumi, quanto invece il rapporto tra i valori o superfici o volumi delle unità immobiliari. Non vanno tenuti in considerazione il canone di locazione, lo stato di manutenzione o i miglioramenti apportati nel tempo all’unità immobiliare.
L’applicazione dei vari "coefficienti di riduzione", alla superficie o volume reale delle singole unità immobiliari, trasforma tale superficie da reale in virtuale o volume virtuale.
La quota millesimale relativa ad ogni unità immobiliare deriva dal rapporto tra la superficie virtuale della u. i. e la somma di tutte le superfici virtuali di tutte le u. i., secondo coefficienti prestabiliti.
Prendiamo ora in esame i vari coefficienti applicabili:
1. Coefficiente di destinazione o categoria catastale: viene utilizzato solamente se nello stesso immobile sono presenti unità immobiliari di diverse categorie catastali.
2. Coefficiente di utilizzazione: identifica il particolare uso dei singoli ambienti dell’u.i..
3. Coefficiente di altezza: si applica se l’altezza interna è diversa tra le varie u. i., in questo caso si dovrà calcolare il volume e non la superficie.
4. Coefficiente di orientamento: tiene conto degli effetti connessi ai punti cardinali, e si applica se l’edificio comprende più u. i. per piano, ciascuno con diversa esposizione.
5. Coefficiente di esposizione e prospetto: viene preso in considerazione se le varie u. i. di un edificio hanno una veduta differente secondo che abbiano il prospetto panoramico, su strada principale, secondaria, chiostrine, pozzi di luce ecc.
6. Coefficiente di piano: considera gli effetti che derivano ad una u. i. in relazione alla sua altezza dal suolo, e dipende dal fatto che l’immobile abbia o meno l’ascensore.
7. Coefficiente di funzionalità: si applica se è evidente la razionalità e funzionalità degli spazi tra le varie u.i. dell’edificio.
8. Coefficiente di luminosità: tiene della quantità di luce che penetra nei vari ambienti, dipende dall’altezza del piano, e si ottiene dal rapporto della superficie dell’ambiente per la misura delle varie finestre.
Dopo aver definito l’applicazione dei vari coefficienti, che esprimono le differenze qualitative tra le varie u.i., questi si moltiplicheranno tra loro, al fine di avere un unico coefficiente, detto globale, che servirà per determinare la superficie o volume reale e dunque le quote millesimali di ogni u.i..
I valori, determinanti le quote millesimali, (ex art. 69 att. c.c.) "possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano".
domenica 26 aprile 2009
CANI PERICOLOSI IN CONDOMINIO
Le concrete attribuzioni dell'amministratore di condominio non si esauriscono in quelle contemplate dal codice civile, ma comprendono operazioni inerenti all'adempimento dell'obbligazione di garante della sicurezza pubblica e privata attinenti al condominio. Tra queste rientrano, a pieno titolo, anche le vicissitudini e le contestazioni sulla presenza di animali domestici, contestazioni il cui numero negli ultimi tempi e molto cresciuto. Nelle aule del tribunale sono sempre piu numerosi, ad esempio, i procedimenti civili o penali originati dai rumori notturni prodotti dagli animali.Ma anche la presenza di un cane espressamente tenuto per la guardia domestica comincia a diventare un problema, specie se il proprietario ha scelto un cane "pericoloso", uno di quelli "a rischio di aggressività" individuati dall'Ordinanza 14 gennaio 2008 del Ministero della salute, o in ogni caso in presenza di cane che ha manifestato aggressivita. Se il proprietario non obbedisce all'obbligo di visita presso la ASL a seguito di aggressivita, e ravvisabile nei suoi confronti la violazione dell'articolo 650 del codice penale, il quale prevede la sanzione dell'arresto fino a tre mesi o l'ammenda fino a euro 206 per chi non ottemperi ad un ordine dato dall'autorità per ragioni di igiene o di sicurezza pubblica. Quanto all'amministratore condominiale, per tutelare la propria e l'altrui incolumita, e pienamente titolato a:
* segnalare, anche in forma scritta, al servizio veterinario della ASL locale i casi di aggressione di condomini da parte di cani esistenti nel condominio, affinche gli stessi animali vengano inseriti nell'elenco dei cani mordaci previsto dall'articolo 5 dell'ordinanza e richiedere l'adozione di percorsi di controllo e rieducazione per la prevenzione delle morsicature;
* richiedere, anche in forma scritta, mediante l'invio di una apposita circolare ai condomini, l'adozione della museruola o del guinzaglio (o il contemporaneo uso del guinzaglio e della museruola per i cani inseriti nell'elenco delle razze pericolose) allorquando conducano i cani all'interno dei locali comuni del condominio, considerati aperti al pubblico come da ordinanza del 2006, nonche la stipulazione della polizza di responsabilita civile contro terzi per i danni cagionati dal cane da parte dei proprietari condomini dei cani aggressivi inseriti nell'elenco delle razze pericolose per l'uomo.
* segnalare, anche in forma scritta, al servizio veterinario della ASL locale i casi di aggressione di condomini da parte di cani esistenti nel condominio, affinche gli stessi animali vengano inseriti nell'elenco dei cani mordaci previsto dall'articolo 5 dell'ordinanza e richiedere l'adozione di percorsi di controllo e rieducazione per la prevenzione delle morsicature;
* richiedere, anche in forma scritta, mediante l'invio di una apposita circolare ai condomini, l'adozione della museruola o del guinzaglio (o il contemporaneo uso del guinzaglio e della museruola per i cani inseriti nell'elenco delle razze pericolose) allorquando conducano i cani all'interno dei locali comuni del condominio, considerati aperti al pubblico come da ordinanza del 2006, nonche la stipulazione della polizza di responsabilita civile contro terzi per i danni cagionati dal cane da parte dei proprietari condomini dei cani aggressivi inseriti nell'elenco delle razze pericolose per l'uomo.
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